Bodenrichtwert vs. echter Verkehrswert
Wer über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, stößt schnell auf den Bodenrichtwert im niedersächsischen Informationssystem BORIS. Doch was sagt dieser Wert wirklich über den Marktwert Ihres Hauses in Celle, Gifhorn, Peine, Braunschweig oder Wolfsburg aus? Warum liegen Eigentümer, die sich rein auf Bodenrichtwerte stützen, oft um zehntausende Euro daneben?
Was ist der Bodenrichtwert und wie entsteht er?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens innerhalb einer definierten Bodenrichtwertzone. Er wird von den amtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersachsen auf Grundlage vergangener notariell beurkundeter Kaufpreise ermittelt. Der Bodenrichtwert bezieht sich stets auf ein fiktives Standard-Referenzgrundstück mit bestimmter Größe, Tiefe und baulicher Ausnutzbarkeit (GFZ/GRZ).
Die gravierenden Grenzen des Bodenrichtwerts bei bebauten Grundstücken
Der Bodenrichtwert berücksichtigt ausschließlich den reinen Grund und Boden – das darauf stehende Gebäude wird komplett ignoriert. Baujahr, energetischer Zustand, individuelle Architektur, hochwertige Einbauten, Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen finden keinerlei Beachtung. Zudem hinken amtliche Bodenrichtwerte dem realen Marktgeschehen oft 12 bis 24 Monate hinterher, da sie stichtagsbezogen ermittelt werden.
Der echte Verkehrswert (Marktwert) nach ImmoWertV
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts aktuell erzielt werden kann. Professionelle Gutachter und IHK-zertifizierte Makler wie Campus Immobilien ermitteln ihn nach anerkannten Verfahren: dem Vergleichswertverfahren (Abgleich mit real erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte), dem Sachwertverfahren (Substanzwert von Gebäude + Boden) oder dem Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten).
Mikrolage & Nachfrageüberhang in unserer Region
In gefragten Quartieren wie Celle-Hehlentor, Braunschweig-Riddagshausen oder Isernhagen zahlen Käufer regelmäßig deutliche Aufschläge gegenüber den statistischen Durchschnittswerten. Umgekehrt können Schnitt, Altlasten oder Sanierungsstau den Bodenwert relativieren. Eine Vor-Ort-Begutachtung durch unsere Marktexperten schützt Sie davor, Ihre Immobilie unter Wert anzubieten oder durch unrealistische Mondpreise zum Ladenhüter zu machen.
Wichtige Aspekte
- Bodenrichtwert bewertet nur fiktiven, unbebauten Grund und Boden
- Bausubstanz, Sanierungsstand & Energieeffizienz bleiben im BORIS unberücksichtigt
- Amtliche Daten spiegeln das Marktgeschehen oft mit 1 bis 2 Jahren Verzug wider
- Kostenlose, fundierte Verkehrswertermittlung vor Ort durch Campus Immobilien
Benötigen Sie persönliche Unterstützung?
Gerne analysieren wir den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie im persönlichen Gespräch. Diskret, unabhängig und partnerschaftlich.