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Immobilie verkaufen bei Zwangsversteigerung/Insolvenz

 

Bei Ihrer Immobilie droht die Zwangsversteigerung?

In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft stark verändert. Hier kommt es immer wieder zu Zwangsversteigerungen und Insolvenzen. Da wirft sich bei vielen Menschen die Frage auf: Was passiert mit meiner Immobilie, wenn die Zwangsversteigerung droht? Kann ich meine Immobile trotz Insolvenz vor der Zwangsversteigerung retten? Wie gestaltet sich die Lage, wenn ich über einen Immobilienmakler ein Haus kaufen möchte, bei dem die Zwangsversteigerung bevorsteht?

Ihnen droht die Zwangsversteigerung und Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Dann kontaktieren Sie uns.

Die Immobilie vor der Insolvenz retten – ist das möglich?

Kunden, die sich an uns als Immobilienmakler wenden, weil sie ihr Haus verkaufen möchten, jetzt aber aufgrund einer kritischen Finanzsituation überfordert sind und daher das Haus kurz vor der Zwangsversteigerung steht, haben Angst, dass sie ihr Haus nicht mehr retten können.

Oftmals warten Verkäufer bei drohender Zwangsversteigerung zu lange, anstatt gleich tätig zu werden. Wenn Sie Ihr Objekt über uns verkaufen, dann bieten sich Ihnen folgende Vorteile:

  • Unabhängige Wertermittlung Ihrer Immobilie
  • schnelle und zuverlässige Abwicklung
  • Verkauf zu Bestpreisen


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Was passiert bei Privatinsolvenz mit der Immobilie?

Bei einer möglichen Privatinsolvenz gehört das Haus vollumfänglich zu einem Teil der Insolvenzmasse. In der Umsetzung bedeutet es, dass der Insolvenzverwalter das schon gepfändete Haus in der Folge zwangsversteigern kann. Grundsätzlich ist Ihr Haus ein wesentlicher Bestandteil Ihres Vermögens und daher auch pfändbar. Nach § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter die Versteigerung Ihrer Immobilie betreiben. Dazu ist er auch ohne einen Titel gem. § 172 ZVG berechtigt.

 

Welche Möglichkeit gibt es, dass Haus trotz Insolvenz zu behalten?

Um das Haus trotz Insolvenz zu behalten, gibt es eine Möglichkeit. Für die Rettung des Hauses muss durch den Insolvenzverwalter eine „Freigabe“ erfolgen. Die Freigabe betrifft zur Insolvenzmasse gehörende Gegenstände. Mit der Herauslösung aus der Insolvenzmasse gehören diese wieder zu einem Teil Ihres insolvenzfreien Vermögens.

Für Ihr Haus bedeutet das Folgendes: Grundsätzlich ist Ihr Haus als Vermögensteil pfändbar. Wenn Sie jedoch eine Freigabe Ihres Hauses durch Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter erreichen, gehört das Haus nicht mehr zur Insolvenzmasse und somit gilt für das Haus ein Vollstreckungsverbot durch § 89 Abs. 1 InsO. Die Freigabe erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Insolvenzverwalters.

In der Regel geschieht dies durch ein normales Schreiben und erfordert auch keine spezielle Form. Hier liegt die Entscheidungsgewalt komplett beim Insolvenzverwalter. Sieht dieser hier eine Freigabe als gegeben an, wird er sie gewähren.

Auch wenn Ihre Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, muss es nicht zu spät sein. Oftmals besteht hier dennoch die Möglichkeit, die Immobilie im freihändigen Verkauf zu veräußern. Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Kompetenz zur Seite.

Sie wollen Ihre Immobilie trotz Zwangsversteigerung auf dem freien Markt verkaufen? Dann Kontaktieren Sie uns.

Wie kann ich eine Freigabe erreichen?

Zum einen muss der Insolvenzverwalter von der Freigabe überzeugt sein. Eine gute Voraussetzung dafür ist die Überschuldung Ihres Hauses. Überschuldet ist es, wenn der zu erwartende Verkaufserlös deutlich geringer ist, als die auf dem Haus liegenden Schulden.

Damit wird die Freigabe immer wahrscheinlicher:

  • Je höher die Verschuldung des Hauses ist.
  • Umso weniger potenzielle Käufer gibt es.
Damit wächst die Unsicherheit einer ausreichenden Gläubigerbefriedigung.

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Wohnungen & Häuser vom Insolvenzverwalter vor der Zwangsversteigerung kaufen

Insolvenzen und Zwangsversteigerungen aus wirtschaftlichen Gründen gibt es überall. Für Immobilienanleger kann es ein Schnäppchen bedeuten. Über den Immobilienmakler als auch dem Insolvenz- Versteigerungskalender erfahren Anleger über Zwangsversteigerungen in Deutschland. Mit einem Makler, der entsprechenden Bank und eventuell noch einem Insolvenzverwalter sollte die Suche kein Problem sein. Selbst ein neues Gutachten ist nicht nötig, da die Bank das Objekt kennt.

Welche Arten der Insolvenz gibt es?

Privatinsolvenz: Diese wird auch Verbraucherinsolvenz genannt. Im Insolvenzrecht wird damit die Zahlungsunfähigkeit natürlicher Personen bezeichnet. Dieser Personenkreis hat die Möglichkeit einen Antrag auf Privatinsolvenz zu stellen. Ausnahme: Selbstständige mit einem eigenen Betrieb. Diese können keine Privatinsolvenz beantragen und wenn, nur unter folgenden Umständen:

  • Der Betroffene geht keiner selbstständigen Tätigkeit mehr nach.
  • Die Gläubiger-Anzahl liegt unter 20.
  • Es stehen keine Gehälter mehr für Personal aus.
WICHTIG: Bevor ein Antrag auf Privatinsolvenz gestellt werden kann, muss der Schuldner versuchen, sich mit den Gläubigern in einem außergerichtlichen „Schuldenbereinigungsverfahren“ zu einigen. Ohne dieses Verfahren kann nach Insolvenzrecht kein Insolvenzverfahren für Privatinsolvenz erfolgen.

Firmeninsolvenz: Als Firmeninsolvenz bezeichnet man die Insolvenz von Unternehmen (Personen- oder Kapitalgesellschaften). Im Volksmund wird es auch „Konkurs“ genannt. In diesem Fall, anders als bei der Privatinsolvenz, ist der Geschäftsführer verpflichtet einen Insolvenzantrag zu stellen und zwar rechtzeitig, wenn hier eine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit eintritt. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, droht ein strafbares Insolvenzverschleppungsverfahren.

Wann ist in Eigenregie eine Veräußerung sinnvoll?

Es gibt Situationen, wo es Sinn macht die eigene Immobilie in Eigenregie oder über einen Makler zu veräußern. Insbesondere macht es dann Sinn, wenn die Immobilie finanziell nicht mehr zu halten ist, es aber ansonsten keinen finanziellen Notstand gibt. Wenn es Ihnen gelingt, Ihr Haus noch rechtzeitig zu verkaufen, vermeiden Sie damit die Insolvenz, als auch eine Zwangsversteigerung durch den Insolvenzverwalter.

Eines sollten Sie dabei auf jeden Fall bedenken. Versuchen Sie den Verkauf in Eigenregie, sparen Sie zwar Maklergebühren. Gelingt es Ihnen als Privatperson jedoch nicht, zeitnah das Haus zu verkaufen, droht die Zwangsversteigerung. In diesem Fall verlieren Sie mit Sicherheit wesentlich mehr Geld, als wenn Sie mit dem Verkauf einen Makler wie Campus Immobilien beauftragen, der über ein großes Repertoire an Kunden verfügt.

Sollten Sie sich beim Verkauf Ihres Hauses für uns als Immobilienmakler entscheiden, werden wir in der Regel schneller einen Käufer finden, als es bei einem privaten Verkauf der Fall wäre.

Was versteht man unter einem Nießbrauch?

In Deutschland bedeutet Nießbrauch: Das unvererbliche und unveräußerliche absolute Recht, ein fremdes Recht, eine fremde Sache oder ein Vermögen zu nutzen (§ 100 BGB; Nießbrauch an Sachen § 1030 BGB; Nießbrauch im Bereich einer Erbschaft §1089 BGB).

So können auch die Einnahmen, welche durch das Nießbrauchrecht entstehen, wenn z. B. der Nießbrauchnehmer das Haus vermietet hat und somit auch Mieteinnahmen erzielt, können diese gepfändet werden. Es besteht als Schuldner die Möglichkeit, die gepfändeten Einnahmen durch den Nießbrauch pfandfrei zu stellen.

Ist die Finanzierung eines Hauses trotz laufender Privatinsolvenz möglich?

Bei einer Privatinsolvenz ist auch Ihre Kreditwürdigkeit stark eingeschränkt. Daher ist es relativ unwahrscheinlich, dass Sie während der Wohlverhaltensphase einen Immobilienkredit bekommen. Sollte der Fall trotz allem einmal eintreten, muss jedoch mit Folgen gerechnet werden. Bekommt einer der Gläubiger davon Wind, dass Sie einen neuen Kredit haben, kann er einen Antrag auf Versagung der Restschuld stellen. Damit wäre dann die gesamte private Insolvenz umsonst gewesen. Sie haben Fragen zum Thema “Immobilienverkauf bei Insolvenz”? Dann zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz gewissenhafter Recherche und großer Sorgfalt können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns auf Sie und sind dankbar für Ihre Anregungen, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
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