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15. August 2022

Altlasten auf dem Grundstück

 

Altlasten auf dem Grundstück: Beispiele, Altlastenauskunft, Kosten & Co.

Was schlummert wirklich unter der Erdoberfläche? Lesen Sie weiter, um zu erfahren, warum Altlasten so teuer sein können, wer für sie verantwortlich ist und wie Sie sich vor dem Kauf darüber informieren können.

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Kaufvertrag bei Immobilien mit Altlasten

Immer wieder werden verfallende Gebäude auf guten Grundstücken zum Verkauf angeboten. Wer einen Kaufvertrag dafür unterschreibt, weiß, dass er eine beträchtliche Summe für Renovierung, Abbruch oder Neubau ausgeben muss. Doch es kann noch mehr Unruhe geben. Wenn sich herausstellt, dass das gesamte Grundstück mit Chemikalien oder sonstigen giftigen Schadstoffen kontaminiert ist, können kostspielige Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden, die einen privaten Bauträger in den Ruin treiben können. Bei unbebauten Grundstücken kann auch der Boden eine Quelle unangenehmer Erschütterungen sein. Wir raten daher dringend, ein Grundstück vor dem geplanten Verkauf untersuchen zu lassen.

Was sind belastete Grundstücke?

Auf dem belasteten Grundstück sind Altlasten, wie Stoffe, die die menschliche Gesundheit schädigen können, z.B. durch Verunreinigung des Grundwassers. Im Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) werden zum einen Grundstücke genannt, auf denen früher eine Deponie betrieben wurde, zum anderen alte Industriestandorte oder Tankstellen. Neben chemischen Verunreinigungen stellen in einigen Gebieten, vor allem in Ballungsräumen, auch nicht explodierte Kampfmittel aus dem Zweiten Weltkrieg eine Gefahr dar.

Doch Vorsicht! Wenn der Verkäufer oder Immobilienmakler von Schadstoffbelastungen, Risiken oder Gefahrenstellen weiß, muss er den Käufer warnen. Tut er das nicht, kann der Käufer unter Umständen auf Schadenersatz klagen oder die Kaufabwicklung rückgängig machen.

Wie werden Altlasten auf dem Grundstück nachgewiesen?

Für ein Altlastengrundstück ist nach dem Ordnungsrecht der jeweilige Eigentümer verantwortlich. Er muss zum Beispiel garantieren, dass das Grundwasser nicht vergiftet ist. Kaufinteressenten können folgende Maßnahmen ergreifen, um ein finanzielles Risiko zu vermeiden:

1. Lassen Sie ein Bodengutachten erstellen
Um sicher zu gehen, dass sie kein belastetes Grundstück erwerben, sollten Kaufinteressenten ein professionelles Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt, in Auftrag geben. Es kostet rund 1.000 Euro und kann nur mit Genehmigung des Grundstückseigentümers durchgeführt werden.

2. Überprüfung der Grundstückshistorie
Wer sich zum Beispiel für eine Immobilie mit einer Fabrikruine interessiert, sollte die Geschichte des Objekts recherchieren und herausfinden, was in der Fabrik produziert wurde und welche Stoffe dabei verarbeitet wurden. Es ist möglich, dass das Grundwasser verunreinigt wurde, vor allem, wenn Chemikalien verwendet wurden, wie in stillgelegten Farb- oder Emaillewarenbetrieben.

3. Anwohner konsultieren
Frühere Immobilienbesitzer, Unternehmen in der Nähe oder Nachbarn wissen vielleicht etwas über die Vergangenheit der Immobilie. Ansonsten können Sie sich von einem Architekten oder anderen Fachleuten beraten lassen. Aus Erfahrungswerten lassen sich oft Dinge wie Bausubstanz, Bodenbeschaffenheit und Belastungen ableiten.

4. Verdachtsflächenkataster einsehen und überprüfen
Auch die Städte und Gemeinden stellen Informationen über mögliche Fliegerbomben zur Verfügung: Wer in einer Stadt ein Grundstück kauft, das noch nicht bebaut ist, sollte die Liste der Verdachtsflächen einsehen. Bei belasteten Grundstücken besteht jedoch fast unmittelbar nach Einreichung eines Bauantrags eine Untersuchungspflicht. Zuständig sind in der Regel die Umweltbehörden sowie die für Stadtentwicklung, Bau und Verkehr zuständigen Behörden.

5. Altlastenkataster einsehen und überprüfen
Altlastenverdachtsflächen werden häufig in einem Altlastenkataster erfasst, was in vielen Städten die Aufgabe der Umweltbehörden ist. Für einen Preis, der im niedrigen dreistelligen Bereich liegen kann, erhält man einen solchen Einblick.

 

Wie hoch sind die Kosten für die Sanierung und Beseitigung von Altlasten?

Die Kosten für die Sanierung eines kontaminierten Grundstücks können recht hoch sein. Außerdem lassen sich die Kosten nur schwer vorhersagen, da je nach Schadstoffen, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße unterschiedliche Behandlungen erforderlich sind. Große Erdmassen müssen in der Regel abgetragen und entsorgt werden. Andere Möglichkeiten sind die Behandlung des verunreinigten Bodens vor Ort durch chemische oder physikalische Verfahren zum Herausfiltern von Schadstoffen.

Die einzige Ausnahme können Standorte sein, an denen der Denkmalschutz eine wichtige Rolle spielt. In diesem Fall ist die Reparatur jedoch kostspieliger, da die Lasten entfernt werden müssen, ohne die historische Struktur zu beschädigen. Auch die Ausweisung eines Denkmals schützt nicht vor einer Sanierung, wenn eine entsprechende Risikobedingung, z. B. für das Grundwasser, gegeben ist.

Wer ist für die Sanierung und Beseitigung von Altlasten verantwortlich?

Theoretisch wären der Eigentümer, der Verursacher und der Verkäufer gemeinsam für kontaminationsbedingte Schäden verantwortlich. Der Verursacher hingegen ist häufig nicht mehr erkennbar oder auffindbar. Nur wenn der Verkäufer von der Kontamination wusste und das Grundstück nach 1999, also nach Inkrafttreten des BBodSchG, verkauft hat, haftet er.

In Wirklichkeit ist der frühere Eigentümer verpflichtet, potenzielle Käufer auf wesentliche Mängel hinzuweisen. Verschweigt er Tatsachen, die ihm bekannt sind, kann er sich der arglistigen Täuschung schuldig machen, was zu einer Schadensersatzpflicht oder gegebenenfalls zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen kann. Dies nachträglich zu beweisen, ist jedoch nicht immer einfach.

Grundsätzlich besteht eine Pflicht zur Sanierung von Altlasten. Dabei haftet gesetzlich derjenige, der die Schäden auch verursacht hat. Tatsächlich steht aber auch der neue Eigentümer in der Pflicht. Für Grundstückskäufer ist also Vorsicht geboten, nach der Eintragung im Grundbuch stehen sie nämlich in der Haftung.

Sollten Sie eine Immobilie kaufen, die schadstoffbelastet ist?

Auch wenn es nach einem Schnäppchen aussieht, sollte ein privater Bauherr es vermeiden, ein Grundstück zu kaufen, das im Verdacht steht, kontaminiert zu sein. Die Gefahren sind groß, und die Kosten für die Sanierung sind nicht zu beziffern. Wer Warnungen ignoriert und wider besseres Wissen baut, geht ein hohes Risiko ein. Schließlich wird der Grundstückseigentümer für alle Schäden haftbar gemacht, die von seinem Grundstück ausgehen und das Grundwasser verunreinigen oder die Gesundheit einer Vielzahl von Menschen beeinträchtigen. Am einfachsten lässt sich dieses Risiko vermeiden, wenn man vor dem Kauf eines Grundstücks eine professionelle Bodenuntersuchung durchführen lässt.

Welche Auswirkungen haben Altlasten auf ein Grundstück?

Abgesehen von den finanziellen Kosten, die kontaminierte Grundstücke ihren Eigentümern aufbürden können, gibt es weitere unerwünschte Folgen. Die Nutzung eines Grundstücks mit belasteten Standorten kann eingeschränkt sein. Bevor die Eigentümer das Grundstück beispielsweise wieder als Bauland nutzen können, müssen die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein. Sie müssen für den Abtransport und die Entsorgung des kontaminierten Bodens sorgen, wie es das Gesetz vorschreibt. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen bei der Erschließung und zu hohen Kosten führen.

In jedem Fall bedeutet dies eine Wertminderung des Grundstücks für den Verkäufer. Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen oder verkaufen, sollten Sie unbedingt eine unabhängige professionelle Bewertung einholen, um dieses Risiko zu vermeiden.

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Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz gewissenhafter Recherche und großer Sorgfalt können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns auf Sie und sind dankbar für Ihre Anregungen, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
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