Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist gegliedert in das Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen:
Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis sind Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe des Grundstücks verzeichnet. Zusätzlich zu den Grundstücken sind hier auch Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen. Dies ist gegeben, wenn das Grundstück etwa als gemeinsamer Weg zu mehreren Grundstücken genutzt wird.
Zudem stehen im Bestandsverzeichnis die sogenannten Herrschvermerke. Die Herrschvermerke weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstücks bestehen. Hierzu gehört das Wegerecht, das bedeutet, ein anderes Grundstück durchqueren zu dürfen. Das Gegenstück ist bei diesem anderen Grundstück in Abteilung II vermerkt.
Welche Abteilungen verzeichnet das Grundbuch?
Abteilung I: Hier steht, der Eigentümer des Grundstücks und warum dieser Eigentümer eingetragen wurde.
Abteilung II: Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte sowie Nießbrauchs- und Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte sind in Abteilung II geregelt. Auch sogenannte Vermerke sind hier zu finden. Die Vermerke beziehen sich auf bestimmte Umstände außerhalb vom Grundbuch, die sich – in der Regel negativ – auf das Grundstück auswirken. Hierzu können zum Beispiel die Lage in einem Sanierungsgebiet oder die Anordnung einer Zwangsversteigerung gehören.
Möchte man ein Grundstück gewissermaßen für den Käufer sichern, so wird in Abschnitt II eine Auflassungsvormerkung eingetragen. So kann man zukünftige Grundbucheintragungen blockieren. Alle nach der Auflassungsvormerkung eingetragenen Veränderungen, wie etwa Belastungen, sind dem Käufer gegenüber unwirksam.
Abteilung III: In Abteilung III finden sich die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. Zudem stehen hier auch Vermerke, beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung.
Was ist bei Grundpfandrechten zu beachten?
Für die Absicherung ihrer Kredite lassen sich die finanzierenden Banken üblicherweise im Grundbuch eine Grundschuld eintragen. Würde ein Käufer die Immobilie erwerben, ohne Löschung der Grundschuld des Voreigentümers, müsste er diese Schuld selbst tragen, da das Grundstück dafür haftet. Im Zuge der Kaufvertragsabwicklung trägt der beurkundende Notar dafür Sorge, dass die Grundschuld aus Abteilung III gelöscht wird. So erwirbt der Käufer ein möglichst lastenfreies Eigentum.
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