Schimmel Immobilie | Feuchtigkeit im Objekt beim Immobilienverkauf
Schimmel/Feuchtigkeit in Immobilien
16. November 2022

Was ist die Teilungserklärung?

 

Die Teilungserklärung ist die Erklärung eines Hauseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Eigentum in Miteigentumsanteile geteilt wird. In einer Teilungserklärung wird generell die formelle Aufteilung des Objektes und die Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer geregelt.
Sie als Eigentümer müssen sie Teilungserklärung beantragen, wenn diese die Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufteilen wollen. In dieser wird definiert, wie eine Immobilienfläche in Gemeinschafts-, Sonder- und Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Diese regelt zudem die Sondernutzungsrechte und ob eine gewerbliche Verwendung des Objektes möglich ist.

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Beurkundung vom Notar

Die Teilungserklärung wird stets vom Notar beurkundet und muss zugleich beim Grundbuchamt eingereicht werden. Diese ist die Voraussetzung dafür, dass Ihr Grundbuch für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden kann. Mit der Teilungserklärung können Sie die einzelnen Wohnungen verkaufen. Für die Aufteilung der Immobilie sollten Sie zuerst einen Teilungsplan aufzeichnen oder diesen in Auftrag geben, welcher die Angaben zu den einzelnen Wohnungen aufzeigt und erklärt, dass diese in sich abgeschlossen sind. Jenen Plan sollten Sie beim Bauamt vorlegen, damit Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten. Zudem müssen Sie hier ebenfalls Angaben zum Gemeinschafts- und Sondereigentum machen. Dann erst ist es möglich, die Teilungserklärung, welche Sie gemeinsam mit dem Notar oder uns als Makler erarbeiten, notariell zu beurkunden.

Wozu braucht man eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist notwendig, damit die Immobilie in die jeweiligen Wohneinheiten eingeteilt werden kann. Durch die juristische Begründung von Teil- und Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum können die Wohnungen in Ihr Grundbuch eingetragen werden. In einer Teilungserklärung werden zudem auch die Sondernutzungsrechte eingeräumt. Zudem findet sich in derselben Mappe die Gemeinschaftsordnung, die die Teilungserklärung um abweichende Regelungen einer Hausgemeinschaft erweitern soll. Wir als Makler beraten Sie dazu.

Die Rechte des Eigentümers bei der Teilung

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, sollten Sie diese nicht nach eigenem Ermessen einfach aufteilen und dann in Teilen verkaufen. Dagegen müssen Sie sich an das geltende WEG halten. Hier ist festgelegt, wie die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum möglich ist. Jeder Käufer der geteilten Wohnungen behält die elementaren Rechte.
Als der Eigentümer haben Sie das Recht, die geltenden Sondernutzungsrechte zu beanspruchen und an den jeweiligen Eigentümerversammlungen teilzunehmen. In Abhängigkeit von der Teilungserklärung besitzt Ihre Stimme eine gewisse Gewichtung. Alle Entscheidungen in einer Eigentümergemeinschaft brauche eine beidseitig getroffene Abmachung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinschaft.

Welche Besonderheiten ergeben sich aus einer Teilungserklärung?

Zudem haben Sie die üblichen Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer. Das Besondere an der Immobilie mit einer Teilungserklärung ist das sogenannte Teilungsdokument und auch die Teilhabe in der jeweiligen Eigentümergemeinschaft. In einer solchen Bauzeichnung werden die Aufteilung des Gebäudes und die Größe sowie die Lage der Gemeinschaftseigentums- und Sonderkomponenten eingezeichnet. Der Aufteilungsplan dient daher der Zuordnung jeder aufgeteilten Fläche. Dieser muss zugleich die Unterschrift und das Siegel der Baubehörde tragen. Die Teilungserklärung bescheinigt, dass die Eigentumswohnungen sowie das Teileigentum hinreichend baulich von den anderen Räumlichkeiten und Wohnungen abgeschlossen sind. Zugleich gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Aufteilungsplan.

Was wird in der Miteigentümerordnung bestimmt?

In der Miteigentümerordnung bzw. der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten ein jeder Eigentümer der Wohnung gegenüber der kompletten Wohngemeinschaft hat. Diese definiert das Verhältnis aller Wohnungseigentümer als Miteigentümer dieser Immobilie. In der Regel enthält die Teilungserklärung die Erklärung selbst sowie die Hausordnung. Genauso kann in dieser zum Beispiel vereinbart werden, dass ein Käufer Wohngeldrückstände eines Voreigentümers übernehmen muss.
 

Wann muss die Teilungserklärung vorliegen?

Die Teilungserklärung muss immer dann vorliegen, wenn Mehrfamilienhäuser nicht gänzlich gekauft oder veräußert werden sollen. Die Erklärung muss daher beim Erwerb der Wohneinheit einem neuen Besitzer vorgelegt werden. Dabei dienen die Angaben in der Teilungserklärung als Voraussetzung dafür, dass die jeweiligen Wohnungen spezifische Wohnungsgrundbücher erhalten.

Was legt die Teilungserklärung fest?

In einer Teilungserklärung werden, außer der Abgrenzung der jeweiligen räumlichen Eigentumsanteile und Einheiten, auch die Eigentumsverhältnisse an jenen von allen Miteigentümern verwendeten Einzelkomponenten definiert. Hierzu gehört zum Beispiel die Definition von Gemeinschafts- und Sondereigentum im Hinblick auf die wegweisenden Versorgungsanlagen. Daher kann beispielsweise die Frage, ob die Wasserleitungen oder lediglich die Hauptversorgungsstränge in das gemeinschaftliche Eigentum fallen, bei einem Schaden von Bedeutung sein. Für solche Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer anteilig zahlen.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Bedingungslos zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel tragende Wände, Haustüren, Sonder- und die Fassade, Gitter von Balkonen, Sonder- und die Heizungsanlage, das Treppenhaus, ein Aufzug oder der Hausflur. Für Maßnahmen zur Instandhaltung oder bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind die jeweiligen Beschlüsse in der Eigentümerversammlung nötig. Sofern in der Teilungserklärung keine Ausführungen zum Stimmrecht definiert sind, gilt das Kopfprinzip bei Erklärungen in der Eigentümerversammlung. Wir als Makler beraten Sie dazu.

Was bezeichnet das Sondereigentum?

Für das Sondereigentum dagegen sind die einzelnen Wohnungseigentümer allein zuständig. Außer jenen zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb einer Wohnung können auch Kellerräume oder die Garage zum Sondereigentum gehören. Während der Begriff bei einem Wohnungseigentum das Sondereigentum an den Wohnungen erklärt, handelt es sich beim Teileigentum um das Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten eines Gebäudes. Zudem werden in einer Teilungserklärung Gebrauchs- und Nutzungsbeschränkungen festgehalten, ob eine gewerbliche Verwendung der Immobilie möglich ist.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Durch die jeweilige Gemeinschaftsordnung werden zugleich Richtlinien bezüglich der Verteilung der Kosten bei Sondernutzungsrechten oder in der Hausordnung aufgestellt. Diese enthält alle Informationen zu den Zahlungsverpflichtungen sowie zur Verteilung aller Kosten bei den Modernisierungen. Dabei sind jedoch auch Bestimmungen zur Verwendung der jeweiligen Wohnanlage, zur Eigentümerversammlung oder zur Hausverwaltung und dem Stimmrecht darin enthalten.

Die Bedeutung des Aufteilungsplans

Ein Aufteilungsplan ist eine spezielle Bauzeichnung, aus welcher die Aufteilung des Gebäudes sowie die Größe und die Lage der Gebäudeteile sehr genau hervorgehen. Das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum sind hier genau verzeichnet. Dabei wird die Höhe des einzelnen Eigentumsanteils der jeweiligen Eigentümer wird meistens in Tausendstel angegeben. Wenn der Anteil des Eigentümers zum Beispiel mit 87/1.000 angegeben wird, gehören diesem 8,7 Prozent des gesamten Objektes. Hierbei bezieht sich die Zahl 87 nicht auf die Quadratmeterzahl in der Wohnung.
Es ist bedeutend, dass in einer Teilungserklärung genau umrissen wird, was das Sonder- und was das Gemeinschaftseigentum ist. In dem Aufteilungsplan finden Sie zugleich die konkrete räumliche Abgrenzung. Wir als Makler beraten Sie dazu.

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Hinweis:

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